La question de l’âge minimum pour une vente en viager est l’une des premières préoccupations lorsqu’on envisage ce type d’opération immobilière. Mais la loi prévoit-elle réellement un âge minimum pour ce type de transactions ? Faut-il attendre un âge avancé pour vendre ? Réponses et conseils de nos experts.

La vente en viager, comment ça marche ?

La vente en viager est une transaction à travers laquelle le propriétaire d’un bien immobilier cède ce dernier à une personne en échange d’une rente viagère qui lui est versée jusqu’à son décès. Selon les clauses du contrat et le type de viager, le vendeur (ou crédirentier) peut conserver le droit de rester vivre dans ledit logement.

Cette vente immobilière concerne généralement les propriétaires d’un certain âge et peut prendre plusieurs formes.

Les types de vente en viager

On distingue principalement deux types de vente en viager :

• Le viager libre : ce type de vente en viager implique que le crédirentier libère le logement (maison ou appartement) à la signature du contrat. L’acheteur (ou débirentier) peut donc jouir immédiatement des lieux en l’occupant ou en le louant à une tierce personne. Dans le cadre d’un viager libre, la taxe foncière, la taxe d’habitation et toutes les autres charges relevant du logement passent à la charge de l’acheteur.
• Le viager occupé : c’est la forme de viager la plus courante. Ici, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur le logement, tout en percevant une rente viagère. L’acheteur ne peut louer le bien ou l’habiter qu’après son décès. Dans le cadre d’un viager occupé, le montant de la rente mensuelle est généralement plus faible, car on déduit du prix de vente du bien le montant équivalent aux loyers non encaissés. De plus, la taxe d’habitation, la taxe foncière et les réparations courantes restent à la charge du crédirentier.

Les avantages de la vente en viager

En optant pour ce type de vente immobilière, le vendeur a l’assurance de bénéficier d’une rente viagère (mensuelle ou trimestrielle) jusqu’à la fin de ses jours. De plus, en fonction des termes conclus avec l’acheteur, il est également de toucher un bouquet à la signature du contrat. Cela représente un complément de revenus relativement important pour faire face sereinement à sa retraite.

Par ailleurs, la vente en viager présente plusieurs avantages fiscaux. La rente viagère perçue reste imposable à l’impôt sur le revenu, mais le crédirentier bénéficie d’un abattement dont le pourcentage dépend de l’âge auquel le contrat est conclu. Selon l’âge du débirentier, ses revenus viagers ne sont donc imposés qu’à hauteur de :

• 30% si le vendeur a plus de 70 ans ;
• 40% si le vendeur a entre 60 et 69 ans ;
• 50% pour les vendeurs âgés de 50 à 59 ans ;
• 70% pour les vendeurs de moins de 50 ans.

Précisons également que les rentes viagères ne sont pas déclarées au titre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Y a-t-il un âge minimum pour une vente en viager ?

La question de l’âge minimum pour une vente en viager revient souvent chez les propriétaires. Voici donc ce qu’il y a à savoir sur le sujet.

Pas d’âge minimum selon la loi

En France, la loi ne prévoit pas d’âge minimum pour une vente en viager. Que vous ayez 40, 60 ou encore 80 ans, vous pouvez librement vendre votre bien en viager et profiter des avantages liés à cette formule.

Mais une tranche d’âge idéale tout de même

Bien qu’il n’y ait pas de disposition légale en la matière, il est important de garder à l’esprit que l’âge du vendeur impacte fortement la réussite de l’opération.

À 40 ans par exemple, vos probabilités de conclure rapidement une vente de ce type sont très faibles. Il faut en effet savoir qu’en France l’espérance de vie se situe autour de 85 ans pour les hommes et 79 ans pour les femmes.

Ce qui signifie qu’un acheteur intéressé par une telle opération devra probablement vous reverser une rente viagère sur plus de 30 ans. Au final, il risque de payer beaucoup plus qu’il ne doit débourser pour un achat classique. Un tel achat ne présente pas vraiment d’intérêt pour un débirentier.

Selon les professionnels de l’immobilier, pour que l’opération de vente en viager soit profitable pour les deux parties, il faut qu’il y ait un écart de 15 à 20 ans entre le crédirentier (le vendeur) et le débirentier (l’acheteur). L’idéal est donc de vendre en viager à 65 ans à une personne âgée de 40 ans en moyenne.

Cependant, en règle générale, les retraités procèdent à la vente en viager de leur bien entre 70 et 85 ans. À cet âge-là, le bouquet et la rente viagère sont beaucoup plus abordables pour les acheteurs. Par conséquent, il est beaucoup plus facile de trouver un acquéreur. De plus, à partir de 70 ans, le vendeur bénéficie d’un abattement fiscal de 70% sur ses rentes, ce qui représente un avantage considérable.

4 conseils pour réussir votre vente en viager, quel que soit votre âge

Pour réussir une vente en viager, appliquez les 4 conseils suivants :

Faites une évaluation juste du prix de vente

Pour estimer la valeur juste de votre bien immobilier, faites appel à une agence spécialisée dans la vente en viager. Elle saura vous conseiller à propos de la décote qui sera appliquée sur le logement si vous optez pour un viager occupé. Par exemple, si vous êtes âgé de 70 ans, la décote sera d’environ 50 %. Ensuite, en ce qui concerne le montant obtenu, un spécialiste en viager saura vous conseiller sur la répartition à faire entre le bouquet (le montant reçu à la signature) et la rente viagère qui vous sera versée à la fin de chaque mois.

Choisissez la formule idéale

Certains propriétaires préfèrent toucher un petit bouquet et de grosses rentes pour s’assurer un train de vie confortable jusqu’à leur décès. D’autres, par contre, préfèrent toucher un bouquet élevé afin de limiter les impacts d’éventuels impayés au niveau des rentes.

Un gros bouquet peut également servir à rembourser un prêt immobilier ou à investir dans une assurance-vie et effectuer des retraits progressivement.

La meilleure option dépend de votre situation familiale. Par exemple, s’il n’y a pas d’héritiers à qui vous pourrez transmettre le bouquet, une grosse rente sera préférable. De même, si vous êtes en pleine forme et que vous prévoyez vivre encore pendant plusieurs décennies, une rente viagère confortable sera également plus avantageuse.

Choisir le bon profil d’acheteur

Il est plus sûr de vendre en viager à un particulier qu’à une société. Le particulier ne peut pas prendre le risque de perdre les sommes déjà versées. Par conséquent, il s’arrange au maximum pour éviter les impayés. Si cela arrivait tout de même, vous pouvez récupérer votre propriété. Avec une entreprise par contre, c’est différent. Si l’acheteur se retrouve par exemple en liquidation judiciaire et ne peut plus payer la rente, il sera impossible de récupérer le bien immobilier.

De même, il est vivement déconseillé de vendre en viager à un parent ou à une connaissance à un prix largement en dessous des prix normaux. La vente sera considérée comme une donation par le fisc et dans ce cas, vous risquez des pénalités allant jusqu’à 80% du montant perçu.

Prévoyez des clauses limitant les impayés

Même si la vente en viager aux particuliers est réputée plus sûre, il est important de verrouiller le contrat de vente afin d’éviter les mauvaises surprises.

Prévoyez entre autres une clause résolutoire qui vous permet d’annuler la vente dès les deux premiers mois de rente impayée.

Par ailleurs, si vous vivez en couple, prévoyez une réversion à 100% à votre conjoint(e) en cas de décès. Enfin, en cas de vente en viager occupé, insérez une clause d’abandon de jouissance. Elle vous permet de bénéficier d’une augmentation de 15 à 35% sur la rente au cas où vous devez quitter le bien avant votre décès.

Le prêt viager hypothécaire : l’alternative pour les 65 ans et plus

Vous souhaitez rester propriétaire de votre bien immobilier tout en obtenant un capital pour financer un projet personnel (voyage, voiture, travaux, soins médicaux, etc.) ? Oubliez la vente en viager et orientez-vous plutôt vers un prêt viager hypothécaire.

Sorte de combinaison entre le prêt hypothécaire classique et une vente en viager, cette solution de financement accessible prioritairement aux personnes âgées d’au moins 65 ans, permet d’obtenir un prêt non affecté contre la mise en garantie d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire.

Contrairement à un prêt classique, avec l’option du prêt viager, vous ne payez pas de mensualité de remboursement ni d’intérêt sur le prêt de votre vivant. Ici, le remboursement du capital et des intérêts, intervient en effet à votre décès soit :

• Grâce à la revente du bien mis en hypothèque ;
• Directement par vos héritiers si ces derniers souhaitent conserver le bien.

En plus de l’âge minimum de 65 ans qui est généralement exigé par les organismes bancaires qui proposent cette solution de financement, les conditions suivantes doivent également être remplies pour en bénéficier. Vous devez notamment :

• Détenir la pleine propriété du bien mis en hypothèque;
• Justifier de revenus mensuels d’au moins 1300 €;
• Ne pas être fiché Banque de France.

Vente en viager et âge minimum, ce qu’il faut retenir

Retenez donc qu’il n’y a pas d’âge minimum pour une vente en viager. Cependant avant de vous lancer, évaluez vos chances d’attirer des acquéreurs ainsi que le montant de la rente que vous percevrez. Si vous avez du mal à le faire, faites appel à un expert en viager. Il saura vous guider.

Enfin, si vous avez au moins 65 ans, vous pouvez également envisager un prêt viager hypothécaire.

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Top 24 quel âge pour mettre en viager synthétisé par Phuoc Kieng